Права собственников — членов и не членов ТСЖ
К сожалению, не все собственники в доме изъявляют желание вступить в ТСЖ. Поэтому на практике могут возникать различного рода недоразумения как между членами и не членами товарищества, так и между ТСЖ и собственниками, которые не захотели вступить в товарищество.
Главный аргумент в пользу членства — именно на собраниях членов ТСЖ решаются многих значимые для всех проживающих в доме вопросы. И, не вступив в ТСЖ, собственники ограничивают себя в принятии ключевых решений по управлению домом.
Для принятия решений по многим вопросам повестки дня на ОСС достаточно, чтобы:
• на ОСС присутствовали собственники, обладающие более 50 % голосов всех собственников в доме;
• за них проголосовали собственники, обладающие более 50 % голосов собственников, присутствующих на ОСС.
Не случайно законодательно установлен порог членства в ТСЖ — более 50 % всех голосов в доме. Именно этот порог является условием для наличия кворума на общем собрании собственников. Из сказанного следует, что на общем собрании членов ТСЖ могут быть приняты решения по многим вопросам, касающимся управления МКД, а собственники — не члены товарищества обязаны им подчиниться, даже если не принимали участие в данном собрании и не согласны с принятыми решениями.
█ Важно!
Создание ТСЖ не означает автоматическую отмену общих собраний собственников помещений в доме.
Вопросы использования общего имущества, проведения капитального ремонта, принятие решения о переходе на прямые договоры между собственниками и соответствующими ресурсоснабжающими организациями, а также некоторые другие можно решить только на ОСС .
Чтобы работа ТСЖ была прозрачна для всех собственников в доме независимо от их членства в товариществе, в ст. 143.1 ЖК РФ определен перечень всех прав, общих для членов и собственников, не являющихся членами ТСЖ:
1) получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом;
2) обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества;
3) предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
4) знакомиться документами товарищества.
В процессе осуществления своей деятельности в качестве юридического лица ТСЖ накапливает, документирует и систематизирует информацию, которая так или иначе затрагивает интересы всех собственников помещений в МКД.
ТСЖ, являясь обладателем информации (ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»), вправе разрешать или ограничивать доступ к информации, определять порядок и условия такого доступа (это можно сделать в уставе). В то же время обязано соблюдать права и законные интересы собственников в доме.
Остановимся более подробно на первом и последнем пунктах перечня прав всех собственников помещений в МКД.
Раскрытие информации
Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации (постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
далее — Стандарт).
→ Для сведения
Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению МКД и предоставления документов для ознакомления собственникам в МКД товариществом собственников жилья, осуществляющим управление домом без заключения договора с УО, устанавливаются Стандартом раскрытия информации.
Контролирует соблюдение Стандарта орган госжилнадзора (ГЖИ).
ТСЖ обязаны раскрывать следующие виды информации (п. 3 Стандарта):
а) общая информация о ТСЖ;
б) перечень МКД, управление, которыми осуществляет многодомовое товарищество, с указанием адреса каждого дома и основания управления;
в) общая информация о МКД, управление которым осуществляет ТСЖ, в том числе характеристика дома, информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав ОИ;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту ОИ, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в МКД;
ж) информация о проведенных общих собраниях в МКД, решениях таких собраний;
з) отчет об исполнении смет доходов и расходов ТСЖ за год;
и) информация о случаях привлечения ТСЖ, должностных лиц товарищества к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД, а также сведения о мерах, принятых для устранения указанных нарушений.
Требования к доведению информации об оказываемых жилищно-коммунальных услугах до потребителя уточнены в Правилах № 354 и 491.
Постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331 внесены изменения в Стандарт раскрытия информации № 731, а Правила осуществления деятельности по управлению МКД № 416 дополнены разделом VIII «Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом».
► Обратите внимание!
1. Обязанность по раскрытию информации возникает для ТСЖ не позднее 30 дней со дня его государственной регистрации (п. 9 Стандарта).
2. ТСЖ не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам/пользователям помещений в МКД (п. 33 Правил № 416).
3. ТСЖ обязаны обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения.
4. Носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит.
ТСЖ информацию раскрывает путем обязательного опубликования на официальном сайте в сети «Интернет» (ГИС ЖКХ), а также на одном из следующих сайтов в сети «Интернет», определяемых по выбору организации (п. 5.1 Стандарта):
• сайт органа исполнительной власти субъекта РФ;
• сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого ТСЖ осуществляют свою деятельность.
Пункт 32 раздела VIII Правил № 416 уточняет порядок и перечень раскрываемой товариществом информации.
ТСЖ обязаны раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе:
1) на досках объявлений , расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом:
— наименование товарищества,
— режим работы,
— адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии),
— адрес сайта ГИС ЖКХ,
— контактные телефоны товарищества,
— аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб РСО,
► Важно!
В случае изменения такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.
— уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников/пользователей МКД либо потребовать их присутствия или их присутствия представителей в занимаемом помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий,
█ Важно!
Информация подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до осуществления соответствующих работ/мероприятий.
— уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) КУ;
█ Важно!
Информация подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам/пользователям платежных документов , на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) КУ в ином размере.
2) на официальном сайте ГИС ЖКХ .
► Обратите внимание!
Председатель правления ТСЖ или работник, на которого внутренними документами организации возложены обязанности по взаимодействию с собственниками в МКД, оказывает им содействие в поиске необходимой информации.
Особенности раскрытия информации на ГИС ЖКХ
С введением в действие Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» качественно изменилась система раскрытия информации всеми сторонами в сфере ЖКХ — появился единый ресурс, на котором можно увидеть всю информацию, касающуюся указанной сферы. Адресом официального сайта ГИС ЖКХ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» определен www.dom.gosuslugi.ru (приказ Министерства связи и массовых коммуникаций РФ, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2014 № 504/934/пр).
► Для сведения
Субъектами ГИС ЖКХ , размещающими информацию в системе, являются:
• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления;
• юридические лица, индивидуальные предприниматели, иные лица, которые обязаны в соответствии Закона № 209-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ размещать информацию в системе.
Пользователями информации , размещенной в ГИС ЖКХ являются (п. 3 ст. 2 Закона № 209-ФЗ):
• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления;
• юридические лица, индивидуальные предприниматели;
• физические лица, в том числе советы МКД.
Полноту, достоверность, актуальность информации и своевременность ее размещения в системе обеспечивают ее поставщики (ч. 3 ст. 8 Закона № 209-ФЗ)
С 1 июля 2017 г. ТСЖ обязаны размещать и актуализировать всю информацию о деятельности по управлению МКД в ГИС ЖКХ.
► Обратите внимание!
-
ТСЖ, которые управляют МКД на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, обязаны размещать информацию о деятельности по управлению МКД, предусмотренную Законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» с 01.07.2019 (п. 4.1 ст. 12 Закона № 209-ФЗ).
-
Использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы может быть предусмотрено в уставе ТСЖ для решения вопросов, связанных с управлением в ТСЖ (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ).
Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ устанавливает приказ Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/ пр от 29.02.2016 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»; далее — Порядок размещения.
► Важно!
ТСЖ, приступившее к исполнению обязанностей по управлению МКД, обязано в течение 7-ми календарных дней разместить в ГИС ЖКХ данные об организации и МКД, которым управляет.
Товарищество обязано размещать следующую информацию в ГИС ЖКХ (раздел 10 Порядка размещения):
1) о ТСЖ, в том числе сведения об МКД, управление которыми они осуществляют, и основаниях управления;
2) об объектах государственного учета жилищного фонда (МКД), включая их технические характеристики и состояние;
3) о договорах на предоставление КУ в случае заключения отдельного договора на их предоставление;
4) об оказываемых услугах, выполняемых работах по управлению МКД;
5) об оказываемых услугах и (или) выполняемых работах по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД;
6) об объеме, периодичности и (или) графике (сроках) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;
7) о качестве оказанных услуг, выполненных работ по управлению домом, оказанных услуг, выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;
8) о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту ОИ, а также акты приемки выполненных работ (оказанных услуг);
9) об объеме, качестве КУ, предоставленных собственникам и пользователям помещений в МКД, а также о случаях несоблюдения установленных параметров качества услуг, в том числе информация о фактах и количественных значениях отклонений от параметров качества предоставленных услуг;
10) об ОДПУ и ИПУ, используемых для определения объема коммунальных услуг, предоставленных собственникам и пользователям помещений в МКД;
11) о перерывах в предоставлении, приостановлении или ограничении предоставления коммунальных услуг;
12) об обязательных платежах и (или) взносах ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, о размере платы на содержание и ремонт жилого помещения в МКД для собственников, не являющихся членами ТСЖ;
13) о состоянии расчетов ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями;
14) о состоянии расчетов ТСЖ с потребителями КУ;
15) о состоянии расчетов ТСЖ за жилое помещение с собственниками и пользователями помещений в МКД;
16) о состоянии расчетов ТСЖ, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту ОИ в МКД;
17) о состоянии расчетов ТСЖ с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
18) информацию, подлежащую размещению, если ТСЖ является владельцем специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта;
19) сведения о выполнении работ (оказании услуг) по капитальному ремонту ОИ, выполняемых за счет дополнительных взносов на капитальный ремонт;
20) о лицевых счетах, присвоенных собственникам и пользователям жилых (нежилых) помещений в МКД, для внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;
21) об отчете товарищества:
— годовой отчет о деятельности правления товарищества,
— о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности;
22) о договорах о предоставлении в пользование части ОИ, о лицах, заключивших такие договоры от имени собственников, а также документы, подтверждающие полномочия указанных лиц заключать такие договоры;
23) об энергосервисных договорах (контрактах);
24) о проведении ОСС, общего собрания членов ТСЖ, решения таких собраний по вопросам, поставленным на голосование (если ТСЖ является инициатором проведения собрания, либо участвует в организации такого собрания, а также в случае представления инициатором собрания в ТСЖ документов (сообщений, протоколов, решений) о проведении общего собрания);
25) об ответах на обращения по вопросам ЖКХ, поступивших в ТСЖ с использованием ГИС ЖКХ.
Отчет товарищества в ГИС ЖКХ раскрывается ежегодно.
Пять видов сведений публикуются ежемесячно, одновременно с выставлением платежных документов. Например, данные, которые собрали за ноябрь, публикуются 1 декабря.
► Обратите внимание!
Ежемесячные платежные документы представляются не позднее 1-го числа месяца, если решением членов ТСЖ не установлен другой срок (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).
Ежемесячно размещается следующая информация:
1) об объеме коммунальных услуг, предоставленных собственникам и пользователям помещений в МКД;
2) о приборах учета, используемых для определения объема коммунальных услуг;
3) о показаниях ОДПУ;
4) о показаниях ИПУ;
5) о качестве коммунальных услуг, случаях несоблюдения установленных параметров качества таких услуг, в том числе информация о фактах и количественных значениях отклонений от параметров качества предоставленных услуг, если факт нарушения подтверждается актом проверки.
Сроки ответов на обращения граждан
СЖ, как любая организация, управляющая МКД, по роду своей деятельности тесно общается с жителями. Должностные лица ведут прием населения, принимают обращения, адресованные в ТСЖ, и отвечают на них.
Сроки ответа товарищества на обращения собственников/ пользователей помещений в МКД установлены законодательством:
1) Правилами № 491;
2) Правилами № 354;
3) Правилами осуществления деятельности по управлению МКД № 416;
4) Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 29.07.2018) «О защите прав потребителей».
Ознакомление с документами ТСЖ
Раскрытие информации на досках объявлений и в ГИС ЖКХ предполагает, что ТСЖ обеспечило возможность собственникам самостоятельно ознакомиться со всем объемом информации, касающейся как объекта управления — многоквартирного дома, так и процесса его управления товариществом.
Однако ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ дополнительно установлен перечень документов, которые ТСЖ обязана предоставить для ознакомления всем собственникам в доме по их запросу. В этот перечень входят:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;
2) реестр членов организации;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность ТСЖ, сметы доходов и расходов на год, отчеты об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при наличии);
4) заключения ревизионной комиссии ТСЖ;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ:
— доверенности на голосование или их копии,
— решения собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование (при проведении ОСС в форме очно-заочного и заочного голосования);
8) техническая документация на МКД и другие, связанные с управлением домом, документы;
9) иные, предусмотренные ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ, внутренние документы товарищества.
► Внимание!
1. Порядок ознакомления и объем предоставления информации о деятельности товарищества должны быть определены уставом (ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ).
2. Документы, которые ТСЖ представляет для ознакомления по запросу собственника, должны быть актуальными на дату обращения.
Запрос собственника по ознакомлению с информацией
Потребитель может запросить информацию следующими способами, указанными в п. 35 Правил № 416:
1) на основании письменного запроса, который подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа организации;
2) на основании запроса в электронном виде на адрес электронной почты ТСЖ;
3) посредством ГИС ЖКХ;
4) высказать устно на приеме.
► Важно!
Официальный ответ направляется по тем же каналам связи , по которым был получен запрос (обращение) в течение 10 дней .
ТСЖ обязано хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации (п. 38 Правил № 416).
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в судебном порядке (п. 4 Стандарта). Право всех собственников в МКД знакомиться с деятельностью товарищества подтверждено судебной практикой:
• постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2015 № 07АП-8791/2015 по делу № А27-1226/2015;
• решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 25.07.2018 № 2-3163/2018 2-3163/2018М-2484/2018 М-2484/2018 по делу № 9-294/2018М-1140/2018;
• решение Самарского районного суда г. Самары от 20.07.2018 № 2-1007/2018 2-1007/2018~М-927/2018 М-927/2018 по делу № 2-1007/2018.
В пункте 3 ст. 143.1 ЖК РФ речь идет о праве всех собственников в МКД на ознакомление с перечисленными документами. ЖК РФ не предъявляет требований относительно порядка и сроков в практической реализации заинтересованными собственниками предоставленных им прав. Поэтому если данное товарищество не определило в своем уставе порядок и объем предоставления информации о своей деятельности, то в ответе на письменный запрос собственника нужно указать время и место этой процедуры. При этом товарищество должно предоставить возможность собственникам ознакомиться с подлинниками документов. На сайте ГИС ЖКХ размещены отсканированные копии документов, которые не отменяют возможность ознакомиться с оригиналами.
► Обратите внимание!
1. Право знакомиться с документами, предусмотренными ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ имеют исключительно собственники в данном доме, в том числе владелец машино-места на паркинге внутри дома, если оно принадлежит ему на праве собственности .
2. Если собственник запрашивает информацию, размещенную на доске объявлений и в ГИС ЖКХ , можете смело указывать, где она размещена. А вот если у вас запросят документ , на основании которого принято решение (например, протокол общего собрания членов ТСЖ), то тут уж надо предоставить собственнику возможность с ним ознакомиться.
3. Если у товарищества нет возможности представить документы по причине их отсутствия или обновления, либо нет помещения для ознакомления, то в ответе необходимо указать конкретную причину, по которой ТСЖ не может представить документы, и каким образом собственник может реализовать свое право.
4. Если собственник запросил документы, не предусмотренные законом, то в ответе с отказом дайте ссылку на ст. 143.1 ЖК РФ.
5. Собственники вправе требовать возможность ознакомиться с внутренними документами ТСЖ, если такие документы указаны в уставе товарищества или в решении общего собрания членов ТСЖ.
Иногда суды удовлетворяют требования истцов в полном объеме и обязывают ТСЖ предоставить реестр договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, а также договоры с ними, иные связанные с управлением домом документы (документы долговременного хранения), указанные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (решение Люберецкого городского суда от 25.10.2017 № 2-6305/2017).
Есть и противоположная практика, когда суд отказывает собственнику в иске, так как информация о договорах, заключенных между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ, счетах-фактурах с расшифровкой количества энергии, воды и отведения сточных вод, запрашиваемая истцом, ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ не предусмотрена, внутренними документами товарищества не являются, поэтому правовых оснований для возложения обязанности на ответчика предоставить истцу данную информацию не имеется.
Копии запрашиваемых для ознакомления документов ТСЖ не обязано представлять собственникам, если это не предусматривает устав товарищества.
Но в то же время представление копий документов за плату не противоречит уставным целям ТСЖ и жилищному законодательству.
Есть еще один важный вопрос, который необходимо рассмотреть: как соотносятся обязанность ТСЖ знакомить всех собственников с документами по ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ и законодательство о персональных данных? С одной стороны, ТСЖ является оператором персональных данных и не вправе разглашать данную информацию. А с другой стороны, оно должно представить запрошенные собственником документы по прямому указанию закона.
Судебная практика по этому вопросу диаметрально противоположна. Примеры такой судебной практики с различных позиций судов приведены из материалов справочной системы «Управление многоквартирным домом».
1. Законом прямо предусмотрено право собственника помещения в МКД на ознакомление с документами, содержащими персональные данные членов ТСЖ (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 19.01.2017 № 33-1643/2017, решение Люберецкого городского суда от 25.10.2017 № 2-6305/2017, решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 14.06.2017 по делу № 2-424/2017).
Обоснование
Право собственников помещений в МКД на ознакомление с документами, содержащими персональные данные членов ТСЖ, предусмотрено ч. 3 ст. 143.1 ЖК и не означает разглашение персональных данных в смысле Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
Решение
Требование о предоставлении истцу возможности ознакомления путем фотокопирования с документами, содержащими персональные данные членов товарищества, удовлетворено.
2. Копирование бюллетеней, в том числе путем их фотографирования, влечет за собой фактическое распространение персональных данных.
Можно предоставить реестр, который содержит информацию, позволяющую идентифицировать члена ТСЖ и осуществлять связь с ним, т. е. ФИО собственника, а также сведения о принадлежащем члену помещении (апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.02.2018 по делу № 33-2384/2018).
Обоснование
ТСЖ является оператором, при этом оператор обязан не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 2 ст. 3, ст. 7 Закона № 152-ФЗ).
Решение
Отказ в предоставлении возможности сфотографировать бюллетени обусловлен необходимостью соблюдения положений Закона № 152-ФЗ «О персональных данных».
3. Законом предусмотрено право собственников помещений в МКД на ознакомление с реестром членов ТСЖ (апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2016 по делу № 33-19913/2016).
Обоснование
Закон, регулирующий правоотношения сторон, не устанавливает обязанность ТСЖ по предоставлению членам и не являющимся членами ТСЖ на основании их обращений копии реестра членов ТСЖ.
Решение
Бездействие ТСЖ признано неправомерным, так как право на ознакомление с реестром членов ТСЖ истцу не было предоставлено.
Ответственность ТСЖ за непредставление документов по запросу собственников
Собственник имеет право обратиться в прокуратуру или в суд, если ТСЖ:
• отказалось предоставлять информацию, предусмотренную законодательством;
• предоставило требуемую информацию несвоевременно;
• предоставило заведомо недостоверную информацию.
При выявлении нарушения прокуратура возбудит дело об административном правонарушении по ст. 5.39 КоАП РФ и на должностное лицо ТСЖ будет наложен штраф в размере от 5000 до 10 000 руб.