# 4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома
Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в многоквартирном доме.
В собственности многоквартирного дома можно выделить, во-первых, собственность, принадлежащую владельцу квартиры, и, во-вторых, общую долевую, доля которой принадлежит каждому собственнику помещений.
ЖК РФ достаточно полно определяет состав общего имущества МКД и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты, утвержденные Правительством РФ, не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД?
В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве – ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы. Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованного Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ (в дальнейшем – Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.
В ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить «санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
Рассматривая стояк системы отопления как часть отопительного оборудования МКД и применяя указанное определение к практически повсеместно используемым однотрубным вертикальным системам отопления с замыкающими участками и установкой отопительных приборов по приведенной схеме (рис. 4.1), можно заключить, что в этом случае отопительные приборы следует относить к общему имуществу.
[](https://anlibrary.fun/uploads/images/gallery/2025-12/image-1766102220660.png)
*Рис. 4.1. Типовая схема обвязки отопительного прибора (схема 1)*
Действительно, при такой, предусмотренной техническими нормами, схеме отключить отопительный прибор без остановки всего стояка невозможно: прибор составляет единое целое с системой отопления и является оборудованием, обслуживающим в составе этой системы более одного помещения в МКД.
Таким образом, руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, можно утверждать, что *отопительные приборы при их установке в квартире по указанной выше схеме, т. е. без возможности их отключения от системы отопления, относятся к общему имуществу.* Этот вывод при указанных условиях относится также к отопительным приборам в двухтрубных системах отопления, горизонтальных и проточных системах.
Небезынтересно отметить, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (в дальнейшем – Правила), четко и безапелляционно утверждается в п. 6: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры…» Для корректности такого утверждения следовало бы уточнить, что оно справедливо только при установке в квартире обогревающих элементов, т. е. отопительных приборов, по предусмотренным техническими нормами схемам, исключающим возможность отключения приборов от всей системы отопления. Без всяких оговорок это утверждение может быть отнесено лишь к отопительным приборам лестничных стояков, а также расположенным в подвалах и других помещениях, относящихся к общему имуществу.
Включение в состав общего имущества МКД отопительных приборов, расположенных в жилых помещениях, создает определенные неудобства в их содержании, ремонте и замене. С одной стороны, эти приборы, относясь к общему имуществу, не могут быть, например, заменены самостоятельно владельцем квартиры; с другой стороны, и это главное, владелец квартиры не несет ответственности за находящиеся в ней отопительные приборы, так как они относятся к общему имуществу МКД.
Обращаясь к практике эксплуатации и капитального ремонта МКД, можно отметить, что во многих случаях замену отработавших нормативный срок службы и морально устаревших отопительных приборов, расположенных в квартире, производят ее владельцы за свой счет. В этой связи следует с большим вниманием отнестись к позиции Фонда, имеющего свой особый взгляд на рассматриваемую проблему.
Особый взгляд Фонда на проблему отнесения отопительных приборов, расположенных в квартире, к определенному виду собственности кратко выражен в тезисе: такие приборы не относятся к общему имуществу МКД.
Занятая Фондом позиция обосновывается в утвержденных Фондом и согласованных с Минрегионом РФ Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ (в дальнейшем – Методические рекомендации).
В этих рекомендациях делается ссылка на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой приведен примерный перечень частей МКД, потенциально входящих в состав общего имущества. Далее указывается, что перечень объектов в составе общего имущества уточнен в Правилах. После этих предпосылок отмечается, что Правила распределяются по нескольким блокам, в один из которых входят внутридомовые системы отопления. Далее уточняется, что «к внутридомовым системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства…» Процитированный текст означает, что отопительные приборы не попадают в разряд общего имущества. Следует обратить внимание на то, что этот текст полностью совпадает с текстом п. 6 Правил, за исключением того, что в тексте Правил отсутствует упоминание о системе отопления.
Таким образом, *Методические рекомендации фактически уточняют положение Правил, позволяя сделать вывод об исключении отопительных приборов из состава общего имущества.* Этот вывод вполне точно и определенно, с учетом технологии монтажа закреплен в примечании к табл. 2.3 Методических рекомендаций:
>«К внутренним системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях – ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии – до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура…»
*Легитимность высказанного в Методических рекомендациях взгляда на рассматриваемую проблему нельзя признать безупречной.* Ссылки на ЖК РФ и Правила и одновременное противопоставление положениям этих нормативных актов выглядят некорректно. В то же время Фонд как государственная корпорация, оказывающая основную финансовую поддержку при капитальном ремонте МКД, имеет, по всей видимости, право не включать отопительные приборы в состав работ по капитальному ремонту, финансируемых с участием Фонда. При этом вовсе не требовалось исключение отопительных приборов из состава общего имущества МКД, что создает противоречивую ситуацию в отнесении их к тому или иному виду имущества.
Занятая Фондом позиция в отнесении находящихся в квартирах МКД отопительных приборов привела к парадоксальной и весьма опасной ситуации, при которой эти приборы оказались вне сферы чьей-либо ответственности за их содержание, ремонт и замену в соответствии с нормативным сроком службы. Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), придерживаясь позиции Фонда и не имея в достаточном количестве материальных ресурсов для необходимой замены отопительных приборов в квартире, не относит эти приборы к общему имуществу, а владельцы квартир, руководствуясь Правилами, которые никто официально не изменял и не отменял, а также ЖК РФ, считают отопительные приборы в своей квартире частью общего имущества, эксплуатация и замена которого находится в сфере эксплуатирующей организации (ТСЖ, ЖСК). В связи с такой ситуацией имели место случаи, когда в выработавших нормативный срок эксплуатации чугунных радиаторах в домах послевоенной постройки из-за несвоевременной замены радиаторов происходил разрыв секций и затопление квартир.
*Рассматривая проблему с точки зрения повышения ответственности за сохранность, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире, представляется целесообразным руководствоваться тем же принципом, который применяется по отношению к установленному в квартире санитарно-техническому оборудованию, т. е. эти приборы должны находиться в собственности владельца квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями по отношению к ним.*
По существу поддерживается позиция Фонда, но для ее реализации в рамках действующего законодательства, прежде всего ЖК РФ, предлагается внести небольшое дополнение в схему обвязки отопительного прибора (см. рис. 4.1), *установив на обратной подводке запорно-регулирующую арматуру (такую же, как на подающей подводке). Такое дополнение позволит отключать отопительный прибор без остановки стояка, который будет работать через замыкающий участок, минуя отопительный прибор. В этом случае, руководствуясь п. 1 ст. 36 ЖК РФ, этот прибор нельзя будет отнести к общему имуществу, так как система отопления сможет без его участия обслуживать более одного помещения.*
Полученный вывод требует некоторого пояснения, ибо система отопления, как часть всего комплекса отопительного оборудования, будет работать как при включенном отопительном приборе, так и при его отключении. Однако возможность функционирования системы отопления по обслуживанию более одного помещения без участия расположенных в квартире отопительных приборов дает достаточно оснований для того, чтобы не относить эти приборы к общему имуществу.
Следует особо подчеркнуть, что законодатель для отнесения оборудования к общему имуществу не указал на наличие каких-либо условий, кроме выполнения основного принципа п. 1 ст. 36 ЖК РФ – обслуживания более одного помещения. Таким образом, сам факт подключения к стояку отопительных приборов и отключения от него, равно как и влияние этого факта на температуру в смежных жилых помещениях, не препятствует признанию такого стояка отопления частью общего имущества. В то же время отопительные приборы в квартире могут при установке дополнительного запорно-регулирующего устройства отключаться от системы отопления и подключаться к ней, т. е. обслуживать только одно помещение, в котором они установлены, что обусловливает их исключение из состава общего имущества.
В связи со сказанным можно провести аналогию со стояком системы водоснабжения и подключенными к нему санитарно-техническими приборами, расположенными в квартире. Ни у кого не вызывает сомнения, что стояк водопровода относится к общему имуществу, а санитарно-технические приборы исключены из его состава. Они так же, как и отопительные приборы, могут быть подключены к стояку и отключены от него, что оказывает влияние на обеспечение водой санитарно-технических приборов верхних этажей. Однако в обоих случаях стояки обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу, а отопительные и санитарно-технические приборы обслуживают только одно помещение и относятся к имуществу владельцев квартир. При этом нельзя забывать, что этот вывод, основанный на основополагающем принципе ст. 36 ЖК РФ, справедлив при условии установки дополнительной арматуры в схему обвязки отопительного прибора.
Таким образом, внеся в типовую схему обвязки отопительного прибора дополнительную единицу запорно-регулирующей арматуры, можно получить схему системы отопления (рис. 4.2), при которой отопительные приборы на основании положений ст. 36 ЖК РФ и с учетом сказанного выше не будут отнесены к общему имуществу.
[](https://anlibrary.fun/uploads/images/gallery/2025-12/image-1766102429049.png)
*Рис. 4.2. Схема обвязки отопительного прибора (схема 2)*
Однако в домах послевоенной постройки часто применялись нетиповые обвязки в проточных системах отопления с трехходовыми кранами и межсекционными радиаторными кранами ДГИ. В первом случае трехходовой кран устанавливался на пересечении подающей подводки с замыкающим участком (перемычкой), и для приведения обвязки отопительного прибора к схеме 2 требуется установить дополнительную запорную арматуру на обратной подводке. Во втором случае первая секция чугунного радиатора служила перемычкой, а кран ДГИ ставился между ней и остальной частью радиатора. Для приведения в этом случае обвязки радиатора к схеме 2 необходимо на подающей и обратной подводке установить по одной единице запорной арматуры, а перед ними – перемычку.
В советский период в связи с острым дефицитом и высокой ценой трехходовых кранов и кранов ДГИ проточные системы с применением этих кранов часто заменялись при монтаже системами с перемычкой и установкой крана двойной регулировки по схеме 1. При этом гидравлический и тепловой пересчет системы отопления не производился. Многолетняя практика эксплуатации таких систем показала их работоспособность, гидравлическую устойчивость и достаточную тепловую эффективность.
Сказанное предопределяет возможность приведения обвязки отопительных приборов проточных систем к схеме 2.
В современных системах отопления с поквартирным автоматическим регулированием температуры и счетчиками расхода тепла целесообразно заранее предусматривать возможность отключения каждого отопительного прибора.
Обращаясь к Правилам, в которых отопительные приборы отнесены к общему имуществу, следует учитывать, что ЖК РФ имеет главенствующую роль по отношению к Правилам, так что выводы, основанные на принципах ст. 36 ЖК РФ, имеют вполне легитимный характер.
Включение отопительных приборов в состав имущества владельцев квартир может вызвать определенные опасения, связанные с возможностью замены отопительных приборов на более мощные по теплоотдаче, что может привести к тепловой и гидравлической разрегулировке всей системы отопления. Кстати, такие ситуации наблюдаются независимо от отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества. Кроме того, следует учесть, что подобные мероприятия регулируются жилищным законодательством.
*С высказанным мнением о возможности при определенных условиях относить расположенные в квартире отопительные приборы к разряду имущества, находящегося в собственности владельцев квартир, согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга.* На подготовленный автором запрос Жилищный комитет в Письме от 22.06.2010 г. № 15-812/10-0-1 указал, что «обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков), не относятся к общему имуществу».
Как видно из указанного письма, Жилищный комитет определил те же самые принципиальные условия, при выполнении которых отопительные приборы в квартирах не будут относиться к общему имуществу. В настоящей главе кроме обоснованности таких условий предложен конструктивный способ их реализации. В то же время репрезентативное мнение Жилищного комитета Санкт-Петербурга лишний раз подтверждает легитимность представленных в статье рекомендаций по исключению расположенных в квартирах приборов отопления из числа общего имущества МКД.
*Позиция автора в рассматриваемой проблеме основывается на стремлении найти на легитимной основе практическое решение вопроса ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире, исходя из реальной обстановки, учета мнения Фонда и имеющихся возможностей управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК).*
Обоснование технического решения проблемы исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД предопределило постановку вопроса финансирования реализации этого решения и замены отопительных приборов, выработавших нормативный срок службы к моменту приватизации и передачи дома в управление ТСЖ или управляющей организации. Решение вопроса должно исходить из следующих обстоятельств, изложенных в тезисной форме.
1\. Государственная политика в области ЖКХ предполагает передачу всей полноты ответственности за содержание и ремонт приватизированного жилого фонда собственникам жилья, избравшим одну из форм управления, предусмотренную ЖК РФ.
2\. Государство взяло на себя обязательство по проведению необходимого капитального ремонта общего имущества, в том числе системы отопления, в МКД с приватизированными квартирами в случае, если к моменту приватизации и передачи дома в управление этот ремонт не был произведен.
3\. В Санкт-Петербурге обязательство по выполнению капитального ремонта жилищного фонда за счет средств бюджета города подтверждено Письмом Жилищного комитета от 26.02.2006 г. № 786/06-1.
4\. Применительно к системе отопления капитальный ремонт заключается в полной замене трубопроводов, арматуры, оборудования и отопительных приборов.
5\. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ отопительные приборы в квартире относятся к общему имуществу МКД и с учетом предыдущих тезисов должны быть заменены государством при проведении капитального ремонта. В Санкт-Петербурге отнесение радиаторов отопления к общему имуществу подтверждено Письмом Жилищного комитета от 05.04.2008 г. № 786/06-3.
6\. Предполагается, что после проведения необходимого капитального ремонта, включая замену квартирных отопительных приборов, эти приборы перейдут в разряд имущества, принадлежащего собственникам квартир.
7\. Легитимность исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД должна быть обеспечена приведением их обвязки к схеме 2.
Рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о том, что замена квартирных отопительных приборов при указанных условиях должна быть проведена государством, независимо от позиции Фонда, силами и средствами субъектов Федерации, с привлечением средств Фонда или без таковых. В этом случае приведение обвязки отопительных приборов в квартире к схеме 2, скорее всего, войдет в обязанность управляющих организаций и ТСЖ.
В действительности дело обстоит несколько иначе. Региональные власти, испытывая дефицит финансовых ресурсов, не выделяют их на дорогостоящие работы по замене отопительных приборов. Реакция на обращения по этому вопросу управляющих организаций и ТСЖ в большинстве случаев не находит положительного отклика и не внушает оптимизма, но все же не может считаться безнадежной. Сами эти организации, за редким исключением, не имеют средств для замены отопительных приборов.
В этих условиях ситуация для МКД с отопительными приборами, выработавшими нормативный срок службы, становится взрывоопасной. Сложившиеся обстоятельства предопределяют целесообразность последовательного, с учетом наличия финансовых ресурсов, выполнения силами управляющих организаций и ТСЖ работы по приведению обвязки квартирных отопительных приборов к схеме 2. Это позволит в случае выделения регионом средств на замену отопительных приборов произвести эту замену быстро и безболезненно, без остановки стояка отопления. Сами отопительные приборы перейдут в собственность владельцев квартир сразу после приведения их обвязки к схеме 2. При этом следует учесть, что в настоящее время многие собственники квартир произвели замену отопительных приборов с установкой перед каждым из них двух кранов (на подающей и обратной подводке) и замыкающего участка.
Для МКД, в которых в настоящее время капитальный ремонт не требуется, целесообразно в будущем предусмотреть обвязку отопительных приборов в квартире по схеме 2.
Практическая реализация данных предложений может быть осуществлена управляющими организациями и ТСЖ путем осуществления указанного далее алгоритма действий.
1\. За счет средств текущего ремонта, резервного фонда или целевых сборов установить в каждой квартире на обратной подводке к отопительному прибору дополнительную запорно-регулирующую арматуру. При отсутствии арматуры на подающей подводке и отсутствии замыкающего участка восполнить этот пробел. В случае выполнения капитального ремонта системы отопления с участием средств Фонда совместить обе работы.
2\. После окончания указанных работ предупредить владельцев квартир об их ответственности за состояние отопительных приборов и их замену.
3\. Принять во внимание, что установка дополнительной арматуры, кроме сказанного ранее, значительно повышает аварийную устойчивость системы отопления за счет возможности быстрого и автономного отключения отопительного прибора в случае его неисправности или аварийного состояния, а также для его замены. Это обстоятельство в значительной степени оправдывает материальные затраты на установку дополнительной арматуры.
Правовое обоснование результатов внесения определенных изменений в схему обвязки отопительных приборов позволяет четко определить занимаемое при этом место приборов отопления в системе собственности многоквартирного дома.
Таким образом, предложение технологического характера послужило основой для решения в правовом поле важного экономического аспекта функционирования ТСЖ, разрешившего вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартирах МКД.